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위장 임차인 구별하는 방법 1. 소극적 위장임차인 - 위장임차인 의도 없으나 실무상 발생위장할 의도가 없는데 실무 집행관의 현황조사에서 100% 정확하게 조사하는 것이 불가능함에 따라 발생한다.전입신고가 되어있는데 폐문부재인 경우 "전입신고된 OO씨가 있으나 점유 및 임대차 여부는 알 수 없음" 등의 임차인 현황조사서가 기록된다.대부분 적법한 권리를 가진 임차인일 수 있는데, 소유주의 가족일수도 있다. 2. 적극적 위장임차인 - 임차인의 대항력을 이용해 낙찰자에게 임차 보증금액을 요구하는 경우대항력을 악용하는 임차인이다. 가족관계가 아닌 임차인과도 통정하여 허위 계약서를 작성신고하는 경우도 있다.이런 적극적 임차인은 아래와 같은 조사로 파악해볼 수 있다. 1) 전입신고일과 확정일자 사이에 오랜 시간이 경과한 경우   - 진짜 임차.. 2024. 9. 16.
물건1.영통동 대우월드마크영통1 사건번호2021타경74091 주소경기도 수원시 영통구 봉영로 1620, 30층101-3004호 입찰일24.11.04 입찰 최저가 (억)5.348 실거래 매매가 (억)6.8 유찰횟수1회 임차인무 배당요구종기일의미없음        권리분석 - 근저당권 기준 이하 말소되므로 권리분석 필요없는 매우 쉬운 물건. - 입찰 최저가가 5.3억대인데 최근 실거래가는 6.8억.  - 호갱노노 직거래 제외 실거래가는 7억~7.5억에서 거래되고 있음 - 유찰1회된 이유는? 최초 감정가가 7.64억이었는데 시세보다 비싸서 아무도 입찰 안한것같다. - 1회 유찰되었기에 내가 당첨을 위해 입찰한다면 7억보다 좀 더 쓸것같다. 층수도 좋기 때문에   의문점말소기준권리 근저당권 금액이 6.984인데 입찰가가 이보다 작으면 나머지금액.. 2024. 9. 15.
경매의 기본. 이거 한 페이지로 경매 기초 내용 정리 경매 참여경매에 참여하기 위해서는 권리분석 → 입지분석 → 시세분석 → 입찰보증금 → 명도과정 → 경매법원 참여다.이 중에서 권리 분석을 제외한 나머지 다섯가지는 전혀 어려운 것이 아니다.  말소기준권리와 인수말소기준권리인수- (근)저당권, (가)압류, 전세권(배당요구 시), 담보가등기- 말소기준 권리 이후 성립된 지상권, 지역권, 배당요구 안한 전세권, 등기된 임차권, 가처분-유치권, 법정지상권, 분묘기지권-말소기준권리보다 먼저 성립된 지상권, 지역권, 배당요구 안한 전세권, 등기된 임차권, 순위보전을 위한 가등기, 가처분- 지상 건물 철거를 위한 토지소유자의 처분금지가처분 부동산 경매의 권리분석은 크게 아래 두 가지를 의미한다.등기사항 전부증명서 권리분석(법적 권리사항) + 임차인 권리분석 (매각물건.. 2024. 9. 15.
오산세교2 한신더휴(A16블록) 입주자 모집공고 오산세교2 한신더휴 청약을 위해 알아야할 정보를 복잡하지 않게 간단하게 정리하였습니다. 1. 해당 청약건은 비규제지역 입니다.2. 재당첨제한은 10년, 전매제한은 3년입니다. 3. 거주의무기간은 없습니다. 4. 분양가 상한제가 적용되었습니다. 5. 청약일정은 아래와 같습니다.6. 청약통장 자격요건 7. 1인이 특별공급, 일반공급 중복청약이 가능합니다. (특공 당첨시 일반공급은 무효처리 됨)8. 특별공급은 500%까지 추첨, 일반공급은 1순위의 경우 500% 가점제, 2순위는 추첨제 입니다. 9. 비투기/비과열 지구이므로 1주택 이상 보유자도 1순위가 가능합니다. 10. 경기도 오산시 탑동 110-1번지 일원 이며 총 844 세대 입니다. 11. 공급대상은 아래와 같습니다. 신혼특공 물량과 생애최초 물량이.. 2024. 5. 13.
팔기 싫은 부동산을 사라 1.내 자식에게까지 물려줄 수 있는 부동산을 사야된다. 2.내가 원하는 가격에 팔수있어야 한다. 3.물건을 살때, 목적물을 왜사냐? 목적물에 살고싶냐? (이건 와이프한테 물어봐야함) > 단타칠꺼에요 하면 바로 깐다 본인이 살기 싫은 아파트면 절대 살면안된다. 4. 2020. 6. 10.
정보지 보는 법(2) 및 역세권 물건 검색하는 꿀팁 | 원도TV 역세권 검색 : 경사가있는 300m는 조심해라 재개발재건축 단점 : 재개발은 쉽지 않다. 조합이 정보를 더 많이 갖고있는 한계가 있다. 이미 지고 들어가는 싸움임 클린업시스템 : 재개발 정보 확인 가능 https://www.gg.go.kr/archives/4143176 경기도청 경기도청16444 수원시 팔달구 효원로 1 (매산로3가)/북부청사11780 의정부시 청사로 1 / 전화문의 031-120 © GYEONGGI PROVINCE All Rights Reserved. www.gg.go.kr 지도보는법 산 주변은 언덕이 많다. 산을 직각으로 깎아서 집을 짓진 않는다. 서울 > 수도권 > 광역시 > 지방 한 읍단위의 부동산은 읍단위에 모여있다. (읍>면>리) 타지사람입장에서 여기 투자한다고 가정했을 때 읍.. 2020. 6. 10.
적정 가격 구하기 내가 아는 지역부터 하면 쉽게 할 수 있다. 아는 지역부터 해서 넓혀 나가라 -수원 영통구에서 사니까 수원부터 시작하자. 적정가격 파악하는 것이 투자의 핵심 기술이다. 부동산의 가격 싸이클 경매는 통상 6개월 ~ 1년정도 걸린다. 감정가는 과거의 가격이다. 이걸 알아야한다. 6억대 경매신청 했으면 진행했던 시점은 7억이 되었을 것이다. 그래서 110% 115% 써도 수익이 나는 것이다. > " 시장이 과열되구 있구나" 를 파악할 수 있다. 호재 타이밍 잡기 계획 > 착공 > 완공 완공 이후 더 오를지 횡보할지, 떨어질 지 예측을 해야 한다. = 보유할 지 매도할 지 각을 잡을 수 있기 때문 ex) 2023년 새만금 잼벌? 검색 : 새만금 > 뉴스 > 신문 > 언론매체 > 매경 > 엑셀 띄워서 보고싶은거만.. 2020. 6. 7.
경매투자과정 한눈에 살펴보기 경매는 채무자 입장, 채권자 입장, 입찰자 입장 의 세가지 입장을 고려해라 1. 물건 검색 : 매각기일 2주전까지 해서 물건들이 나오는데 이걸 검색한다 - 찾을 수 없으면 계속 물건검색을 해야한다 2. 권리분석 : 맘에드는 물건이 있으면 권리 분석을 해야한다. - 권리분석이 어려우면 다시 물건검색으로 넘어가야 한다. 3. 현장조사 : 권리분석이 됐으면 현장조사를 단다. - '인터넷 쇼핑' 비교할때처럼 계속 비교해야한다. - 현장조사 갔는데 맘에 안들면 다시 1번으로.. 4. 입찰 : 현장조사까지 마음에 들면 입찰하러 가자. -입찰 > 낙찰 5. 명도 후 수익내기 : 배당기일까지 점유자를 내보내고 이때부터 내 목적대로 전세를 놓던, 월세하던 운영하면 된다. 목적은 구체적일 수록 좋다. - 고3 수험생이 열.. 2020. 6. 7.
나는 어떤 경매컨셉이 어울리는지 알아보자 전세 : 집이 오를거라고 생각하기때문에 내돈이 안들어가는 전세가 있는거다.. 고민은 경매하기전에 반드시 끝내야한다. ex) 동탄2신도시 위치안좋은곳 청약 당첨되고나서 후회했던 내 모습을 기억할 것 기준이 명확해야 흔들리지 않는다. 경매를 시작하면 누구나 흔들리는 자아를 마주하게 된다. 하락장에 토지를 꾸준히 사모으고 상승장에 토지를 팔아서 아파트를 사자. 공부할 때 권리분석만 하지말고 물건의 특징을 뽑아낼 줄 아셔아한다. 옳지 않은 컨셉은 없다. 진짜 나와 맞는 컨셉을 골라라. 2020. 6. 2.
돈없이 무피투자하는 법과 실거주 아파트 찾는 법! 경매로 소액토지 투자하는 방법 돈없이 무피투자하는 법과 실거주 아파트 찾는 법! [구조] 1억짜리 매물이 있다. 80%를 대출을 받고 4%의 이자라고 했을 때, 임차인을 찾아서 보증금 2000 / 30 을받으면 연 기준 40만의 이익잉여금이 생긴다. 이걸 왜할까? 40만원 벌려고? 아니다 1억짜리 매물이 1억2천이되거나 그 이상이 되는 등의 자산가격 상승시 차익을 위해 하는 것이다. 이것이 무피투자이다. 경매는 1.2억짜리를 1억에 낙찰받으면 이미 2천을 먹고들어간다는 장점이 있기 때문에 좋다. (경매 매물은 이미 시세보다 낮다는 가정) * 돈이 나갔다가 회수되는 과정이 있어서 회수될때까지의 몫돈은 있어야한다 [분석방법] 실거주 : 직주근접(직장-주거근접), 학군(자녀가 좋은 학교, 학원가), 편의시설(마트, 기반시설, 교통 등) -.. 2020. 5. 31.

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