돈없이 무피투자하는 법과 실거주 아파트 찾는 법! 경매로 소액토지 투자하는 방법

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돈없이 무피투자하는 법과 실거주 아파트 찾는 법!

[구조]

1억짜리 매물이 있다. 80%를 대출을 받고 4%의 이자라고 했을 때, 

임차인을 찾아서 보증금 2000 / 30 을받으면 연  기준 40만의 이익잉여금이 생긴다. 

이걸 왜할까? 40만원 벌려고? 아니다

 

1억짜리 매물이 1억2천이되거나 그 이상이 되는 등의 자산가격 상승시 차익을 위해 하는 것이다.

이것이 무피투자이다.

 

경매는 1.2억짜리를 1억에 낙찰받으면 이미 2천을 먹고들어간다는 장점이 있기 때문에 좋다. 

(경매 매물은 이미 시세보다 낮다는 가정)

 

* 돈이 나갔다가 회수되는 과정이 있어서 회수될때까지의 몫돈은 있어야한다

 

[분석방법]

실거주 : 직주근접(직장-주거근접), 학군(자녀가 좋은 학교, 학원가), 편의시설(마트, 기반시설, 교통 등)

 - 신혼부부는 학군 안따짐. 직주근접은 20~30대가 많이 영향

 - 학군 : 40~50대 . 아빠는 출근 좀걸려도 돼. 아이가 중요하지

 - 편의시설 : 60~70대 . 꼭 병원이 있어야하고 .. 등등

 : 주변에 노인이 많으면 상가가 발달이 잘안됨. 

ex) 광명 이케아가 있으면 어떤 직급의사람들이 광명 아파트에 살건지 생각해볼 것

     KTX 를 맨날타냐?.. 등등 가치를 하나씩하나씩 따져야한다. 

 

내가 살고싶은 집이어야 한다. 

 

매수할 때는 출구전략을 꼭 생각해야한다. 

 

경매로 소액토지 투자하는 방법

 

경매로 땅 주인이 되는 방법이다.

땅을 볼 때에는 '읍을 살거 아니면 어느 방향으로 뻗어 나갈지 예측하는 것' 

어떻게 예측해? '계획을 통해서 예측할 수 있다'

동네 계획에 다 나와있는데 사람들은 그것조차 보지 않는다...

 

토지를 볼 때는 가장 멀리서부터 보라? 

 1. 큰 구역에서 계획을 보고 어느 방향으로 갈지 선택을 해라.

 2. 기준가가 있어야 한다.

 - 내가 제일 잘 아는 지역에 가서 땅을 봐라

 - 평당 얼마인지 봐라

 - 기준가 맞으면 사라. 비싸면 사지마라. 호갱이 되지 말아라.

3. (가장중요) 향후 매수자

 

응용 : 개발계획보고 어디 부동산에 관심을 둘지 생각해보는것도 괜찮을 듯.