한국의 부동산 부자들, 투자 실패조차 성공으로 일궈낸 그들의 이야기

한국의 부동산 부자들

▣ Short Summary

지난 십여 년간 자산관리로 유명한 시중은행의 부동산 전문가로 일하면서 수많은 부자를 만나 컨설팅하고 함께 웃고 울었던 기억을 누군가와 공유하고 싶었다. 부자를 꿈꾸는 모든 이들에게 그들만의 리그를 가감 없이 알려주고 싶었다. 하지만 단순히 부동산 투자로 큰돈을 벌었다는 흥미 위주의 가십 거리를 소개하려는 것은 결코 아니다. 부동산 투자로 큰돈을 벌게 된 이유와 과정을 상세히 소개하고, 때로는 한순간의 실수로 투자에 실패한 뼈아픈 사례도 이야기하면서 반면교사로 삼으려 했다.

 

이 책은 크게 4개 파트로 나뉜다. 첫 번째 파트에서는 부자들의 부동산 투자 트렌드를 소개했다. ‘묻지마 투자’로도 손쉽게 돈을 벌 수 있었던 과거와 달리 변동성이 커진 현재의 부동산시장에서 그들이 찾고 있는 새로운 투자처는 무엇인지 알아보았다.

 

두 번째 파트에서는 부자들이 말하는 백전백승 투자전략을 담았다. 그들과의 인터뷰는 물론, 어렵사리 확보한 사례를 상세히 분석한 뒤 정리했다. 아울러 부동산 투자로 큰돈을 벌었다는 그들로부터 전해 들은 노하우도 함께 담았다.

 

세 번째 파트에서는 부자들의 선견지명 투자에 대해 살펴보았다. 당장 눈앞의 이익에 연연하지 말고 그들처럼 조금 더 멀리 내다볼 수 있는 안목으로 투자하라는 말을 전하고 싶었다. 높은 수익률에 현혹되어 투자에 실패하는 사례가 적지 않은 만큼 안타까운 세태에 경종을 울리고 싶었다.

 

마지막 네 번째 파트에서는 성공한 부자들로부터 배우는 투자습관을 담았다. 이 세상에 원인 없는 결과는 없다. 성공이라는 결과물을 얻기 위해서는 반드시 좋은 습관이라는 매개체가 필요하다. 부동산 투자 역시 예외일 수는 없다. 실제로 오랜 기간 시중은행의 부동산 전문가로 한국의 상위 1% 부동산 부자들을 만나보고 지켜본 결과, 부동산 투자로 성공한 부자들에게는 좋은 투자습관이 몸에 배어 있다는 점을 쉽사리 찾을 수 있다.

“시작이 반이다.” 무슨 일이든 시작하기가 어렵지 이미 시작한 일을 끝내기는 그리 어렵지 않다. 부동산 투자도 마찬가지다. 이 책이 성공적인 부동산 투자의 시발점이 되었으면 한다. 이 책을 읽는 모든 이들에게 한국의 부동산 부자가 될 수 있다는 꿈과 희망, 현명한 투자자로 거듭날 수 있는 혜안, 투자에 도움이 될 수 있는 실전 노하우를 선물하고 싶다.

 

▣ 차례

지은이의 말_ 한국의 상위 1% 부동산 부자들! 그들은 세상에 투자했고, 부를 얻었다

 

PART 1 부자들의 부동산 투자 트렌드

부동산도 성형시대! 부동산을 리모델링하라 / 부자들은 지금 꼬마빌딩에 투자한다

신흥부자들의 투자공식: 회사 키워 매각 후 빌딩에 투자하기

부동산펀드 투자에 관심 많은 젊은 부자들 / 재건축 투자에 관심 많은 강남부자들

수익형부동산에 투자하는 은퇴부자들 / 호불호가 분명한 부자들의 부동산 고르기

부동산 투자도 포트폴리오하라

 

PART 2 부자들이 말하는 백전백승(百戰百勝) 투자

최고의 투자는 가장 값싸게 매입하는 것이다 / 미래가치가 높은 부동산에 투자하라

부동산은 시간 싸움이다, 타이밍에 투자하라 / 큰 수익을 내고 싶다면 역발상으로 투자하라

과장된 정보를 멀리하고 사실관계에 충실하라 / 신중하게 판단하되 신속하게 실행하라

체면보다는 실속에 투자하라 / 부동산 투자! 의심하고 확인하라

돈 먹는 부동산은 버리고, 돈 되는 부동산에 투자하라 / 사람이 몰리는 곳에 투자하라

부동산도 재화다, 부동산을 살 때도 흥정하라 / 트렌드를 예측하고 선도하라

 

PART 3 부자들의 선견지명(先見之明) 투자

10년 후까지 내다볼 수 있는 부동산을 찾아라 / 숲을 먼저 보고 나무를 보라

부동산을 보는 안목을 길러라 / 부동산에 투자하지 않는 것도 리스크다

남들이 꺼리는 부동산에 투자하라 / 높은 수익률에 현혹되지 마라

정부정책을 알면 돈이 보인다 / 월세가 나오는 부동산에 투자하라

가장 잘 아는 분야와 연관 지어 투자하라 / 부동산 증여를 통해 절세하라

저성장 시대에 맞춰 투자 마인드를 바꿔라 / 영화 <빅쇼트>를 바라보는 부자들의 불편한 시선들

 

PART 4 부자들로부터 배우는 투자습관

부동산 전문가를 활용하라 / 부동산 부자가 되고 싶다면 세금박사가 되라

부동산 고수의 길에는 현장답사가 있다 / 게으른 부동산 부자는 없다

부동산 투자에도 부자 아빠 마인드가 필요하다 / 부동산으로 돈을 벌고 싶다면 부동산을 공부하라

맹목적 낙관론자가 아닌 경험적 낙관론자가 되라 / 디테일에 강하면 실전에도 강하다

부동산 재테크의 기본은 부창부수 / 부동산으로 부자 되고 싶다면 은행과 친해져라

부동산을 취득할 때 부부공동명의를 활용하라 / 부동산 매각 시 양도소득세를 절세하라

시장을 보는 안목을 기르려면 부동산 뉴스를 활용하라 / 부동산 투자도 취사선택하라

부자들의 관심을 받는 부동산 신탁을 활용하라 / 부자들에게는 그들만의 투자원칙이 있다

 

한국의 부동산 부자들

이동현 지음

원앤원북스 / 2019년 8월 / 300쪽 / 16,000원

 

PART 1 부자들의 부동산 투자 트렌드

 

부동산도 성형시대! 부동산을 리모델링하라                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             

“지금 대한민국은 성형시대, 성형공화국”이라는 말이 여기저기에서 흘러나오고 있다. 부동산시장도 예외는 아니다. 다만 그 대상을 사람이 아닌 노후화된 건물에서 찾고 있을 뿐이다. 여기서 ‘성형’은 ‘리모델링’을, ‘미인’은 ‘투자수익’, 즉 ‘돈’을 의미한다.

 

P씨는 낡은 건물(또는 주택)을 값싸게 매입해 리모델링한 후 재매각하는 방법으로 신흥 부동산 부자의 반열에 올라섰다. 특히, 서울 성북구 종암동에 있는 역세권 상가건물은 그를 성공한 자산가로 이끌어준 발판이었다. 대기업에서 명예퇴직한 후 창업을 준비하던 P씨. 8년 전 어느 날, 한 부동산 중개업자로부터 전화 한 통을 받았다. 건물주의 사정으로 괜찮은 상가건물 하나가 급매물로 나왔는데 혹시 투자할 생각이 없느냐는 것이었다. 조만간 지하철역이 개통될 예정이고, 배후상권으로 기존의 아파트 780세대 외에 새로이 1,260세대가 수개월 내 준공을 앞둔 만큼 향후 가치상승 가능성이 매우 크다는 설명도 잊지 않았다. P씨는 일단 현장답사를 해본 후 매입 여부를 판단키로 했다.

 

면밀한 조사로 알 수 있었던 숨겨진 빌딩의 매력: 해당 물건은 준공된 지 28년 된 3층 규모의 낡은 상가건물이었다. 대지면적이 463㎡(140평), 건물 총면적은 926㎡(280평)이었으며, 엘리베이터는 없었다. 1층은 중국음식점, 슈퍼마켓, 분식집, 약국 등이 있었고, 2층은 병원과 일부 공실 상태였으며, 3층은 PC방과 당구장으로 채워져 있었던 반면, 지하층은 전체가 공실이었다. 등기사항전부증명서(구 등기부등본), 건축물관리대장, 토지대장, 지적도 등 부동산 공적 장부를 통해 물건분석을 끝낸 P씨는  인근 부동산 중개업소를 방문해 시세조사와 상권분석까지 마쳤다. 조사 및 분석 과정에서 P씨는 투자에 흥미를 느낄 만한 몇 가지 사실을 찾았다.

 

첫째, 상가건물은 아파트단지로 진입하는 초입에 자리 잡고 있어 매우 안정적인 상권 확보가 가능했다. 배후지 2,040세대 아파트 입주민들이 출퇴근이나 등하교 시 반드시 상가건물 앞으로 지나다녀야 한다는 점을 상권의 안정적 확보로 연결될 수 있다. 둘째, 도보 5분 거리 내 지하철역 개통이 예정되어 있어 상가 앞 유동인구는 더욱 늘어날 수밖에 없었다.

 

현재의 모습보다 미래의 가치를 파악하라: 셋째, 건물의 외관은 낡고 노후했지만 비교적 튼튼하게 건축되어 뼈대가 튼튼했고, 무엇보다 대지면적이 넓은 반면 건물의 총면적은 작아 증축 또는 리모델링 시 효용성이 매우 커 보였다. P씨가 확인해 본 결과 그 지역은 제3종일반주거지역이었는데, 서울시의 경우 제3종일반주거지역의 건폐율이 50%이고 용적률은 200% 이상 300% 이하다. 이를 감안하면 현재 3층 규모의 건물은 향후 총 5층 내지 6층 규모로 확장 가능해 보였다. 당연히 이는 임대면적 및 임대수입의 증가로 이어질 것이 자명했다.

 

넷째, 임대현황을 살펴보니 8년 이상 된 장기임차인이 많았던 반면, 임대료 수준은 주변 시세보다 적어도 30% 이상 저렴했다. 게다가 임차인들 중 일부는 임대인(건물주)과 개인적 친분이 두터워 오랜 기간 동안 임대료 인상 없이 지내온 상태였다. 이런 상황은 P씨에게 오히려 매력 포인트이자 호재거리였다. 즉, 소개받은 상가건물의 경우 상권이 양호한 만큼 건물의 외관을 수리한 후 임차인을 바꾼다면 큰 폭의 임대료 증액도 가능해 보였기 때문이다.

 

그로부터 며칠 후 P씨는 해당 건물을 시세보다 다소 저렴한 24억 8천만 원에 매입하기로 계약했다. 잔금 중 11억 원은 은행대출을 이용했다. 부동산 중개수수료와 취득세를 포함하더라도 총 26억 원을 넘기지 않았다. 그리고 P씨는 다시 1년 6개월 후 5억 원을 들여 3개 층 증축공사를 포함한 대규모 리모델링 공사까지 마쳤다. 8년이 지난 2019년 현재, 해당 건물의 시세는 75억 원 이상을 호가하고 있다. 매월 들어오는 임대료 3,200만 원을 제외하고도 부동산 가치상승으로 인한 투자수익률만 무려 142%에 달한다. 여기에 대출금 11억 원에 대한 레버리지 효과까지 감안한다면 투자수익률은 훨씬 높다. 리모델링한 부동산으로부터 P씨가 얻고 있는 투자수익률은 누가 봐도 대박임이 틀림없었다.

 

부자들은 지금 꼬마빌딩에 투자한다

최근 몇 년 사이 돈 좀 있다는 부자들 사이에서 이른바 ‘꼬마빌딩’으로 불리는 5층 이하 소형빌딩이 큰 인기를 끌고 있다. 저금리 시대를 맞아 시중에 부동자금이 넘쳐나는 가운데 마땅한 투자처를 찾지 못한 부자들의 수익형부동산 선호현상과 관련 깊다. 주식처럼 변동성이 큰 투자형 상품에 비해 상대적으로 안전하면서도 시중은행의 정기예금 금리를 크게 웃도는 높은 수익률을 보이고 있기 때문이다.

 

전통적으로 한국의 부자들은 부동산에 투자하기를 즐겼다. 특히, 1970년대 이후 2000년 중반까지  30~40년간의 고성장 시대를 살아오면서 부동산에 투자해 큰돈을 벌어왔던 부자들 중 상당수는 저성장 시대로 접어든 지금까지도 부동산 투자에 각별한 애정을 가지고 있다. 최근 부자들의 꼬마빌딩 선호현상도 이와 무관치 않다. 부자들이 꼬마빌딩에 투자하는 크게 4가지 유형으로 나눠볼 수 있다.

 

유형 1 부동산 불패신화를 이어줄 새로운 유망 투자처: 서울 도심지 소재 수백억 원짜리 오피스빌딩 2채를 소유하고 있는 빌딩부자 A씨(73세). 그는 직업은 병원장이지만 사실 ‘부동산 박사’로 불릴 만큼 해박한 부동산 지식을 가지고 있다. 지난 30~40여 년간 다양한 실전 투자경험을 바탕으로 몸소 체득한 그는 시대에 따라 부동산 유형만 바뀔 뿐 투자 타이밍만 잘 잡는다면 부동산 불패신화는 계속된다고 확신하고 있다. 얼마 전 A씨는 빌딩 중개업자로부터 꼬마빌딩 1채를 추천받아 44억 원에 매입했다. 대상 매물은 서울 강남구 논현동 차병원사거리 인근에 소재한 상가빌딩이며, 준공된 지 얼마 안 된 신축빌딩이었다. 상권의 배후지로 오피스빌딩과 오피스텔, 단독주택, 다세대 및 연립주택 등이 혼재되어 있지만, 2015년 3월 지하철 9호선 ‘언주역’이 새로이 개통되면서 이 일대가 빠르게 오피스타운으로 변모해가고 있는 중이다. 이에 따라 향후 빌딩가격의 상승을 기대할 수 있음은 물론이다. 그에게 꼬마빌딩은 저성장 시대 부동산 불패신화에 적합한 새로운 유망 투자처였다.

 

유형 2 저금리 기조에 대응한 임대수익 창출 목적: 은행원 출신 인터넷 쇼핑몰 사업가 K씨(45세). 5년 전 희망퇴직 후 몇 번의 사업실패를 거쳐 지금은 연매출 수백억 원대에 달하는 인터넷 쇼핑몰 사업가로 자리를 잡았다. 그녀는 저금리가 장기화되면서 은행에 맡겨둔 목돈에 붙는 이자가 줄어들어 마음 불편해졌다. 그러던 중 꼬마빌딩이 부자들 사이에서 인기상품으로 떠오르고 있다는 기사를 접하게 되었고, 때마침 부동산 중개업자로부터 매물 하나를 추천받게 되었다. K씨가 중개업자로부터 추천받아 매입한 서울 강남구 역삼동 꼬마빌딩은 건물 총면적 810㎡, 지하 1층~지상 6층 규모의 신축건물이었다. 또한 지하철 2호선 역삼역 도보 4~5분 거리에 소재한 초역세권빌딩이었으며, 최근 코스닥 상장업체가 건물 전체를 사용하기 위해 시세보다 다소 높은 임대료를 내고 임대차계약을 체결한 알짜배기 우량매물이었다. K씨에게 꼬마빌딩은 저금리 기조에 대응한 임대수익 창출 목적에 딱 들어맞는 투자처였다.

 

유형 3 자녀증여에 적합한 자산형태: 돌아가신 부친으로부터 물려받은 유망 중소기업체를 십수 년째 경영하고 있는 알부자 S씨(57세). 그는 동갑내기 아내와 20대 후반의 아들, 20대 초반의 딸과 함께 살고 있다. 자녀사랑이 유별난 S씨는 증여에 대한 관심이 많았다. 얼마 전 그는 전속세무사로부터 매월 임대료가 나오는 우량 수익형부동산을 매입해 적정시점(매입한 최소 2년이 지난 시점)이 되면 자녀에게 증여하는 게 좋을 것이라는 조언을 받았다. 최근 S씨는 자녀증여의 목적으로 서울 광진구 구의동 올림픽대교 북단 8차선 대로변에 소재한 지하 2층~지상 4층 규모의 꼬마빌딩 1채를 매입했다. 매도호가가 55억 원이었지만 급매물로 나온 까닭에 50억 원에 매입할 수 있었다. 준공된 지 30여 년이 지났지만 매도자가 3년 전 수억 원을 들여 리모델링한 덕분에 새 건물처럼 느껴졌다. 임차인도 안경점, 치과병원, 미술학원, 수학학원 등으로 구성되어 있어 비교적 양호했다. 무엇보다 S씨에게 꼬마빌딩은 자녀증여에 적합한 자산형태이자 투자처로 다가왔다.

 

유형 4 자산포트폴리오 구성에 필요한 안전자산: 영화배우 T씨(45세). 최근 몇 년 사이 개봉한 3~4편의 영화가 잇따라 흥행몰이에 성공하면서 큰돈을 손에 쥐게 되었다. 갑작스럽게 큰돈이 생기자 주변에서 영화제작에 투자하자는 말부터 시작해 이런저런 요구가 하루가 멀다 하고 이어지고 있어 어떻게 해야 좋을지 고민하고 있었다. 그러던 중 시중은행의 한 PB로부터 자산포트폴리오 구성을 상담받으면서 그 해답을 찾았다. 현금성 보유자금 50억 원 중 일부는 정기예금ㆍ펀드ㆍ보험 등 금융상품에 분산해 넣어두고, 나머지 자금으로 월세가 잘 나오는 꼬마빌딩에 투자하기로 논의한 것이다.

 

T씨가 얼마 전 매입한 꼬마빌딩은 홍대상권 내 소재하고 있는 상가건물이었다. 서울 마포구 서교동 홍대입구 메인상권 ‘걷고싶은거리’와 근접해 유동인구가 풍부하다는 장점을 갖고 있었다. 상가건물은 지하 1층~지상 3층 규모로 대지면적은 155㎡, 건물 총면적은 261㎡이었다. 건물은 1989년도에 준공되어 노후했지만 1년 전 증축 겸 대수선 공사를 통해 임차인 교체까지 마무리된 상태였다. 보증금 1억 5천만 원에 매월 1,200만 원을 받을 수 있어 비교적 높은 임대수익률을 확보할 수 있었고, 임차인도 와인바, 미용실, 푸드스쿨, 퓨전일식집 등으로 구성되어 있어 비교적 양호했다. T씨 외에도 수많은 연예인들이 도심지 주요 상권 내 입지한 꼬마빌딩을 매입하고 있다. 이는 꼬마빌딩이 그들에게 자산포트폴리오 구성에 필요한 안전자산으로 자리했기에 가능한 일이었다.

 

부동산 투자도 포트폴리오하라

경제학에서 포트폴리오라는 말은 주식과 같은 투자자산을 분산시켜 투자하라는 의미로 사용된다. 이른바 ‘몰빵 투자’를 하게 되면 성공할 때는 기대 이상의 큰 수익을 남길 수 있지만, 반대로 실패하게 되면 엄청난 손해를 입게 된다. 이러한 이유로 상당수 부자들은 주식에 투자할 때 포트폴리오이론에 따라 분산투자하는 것을 기본원칙으로 정하고 있다.

 

부동산에 투자할 때도 분산투자하는 자산가가 늘고 있다: 주식과 달리 부동산은 포트폴리오이론에 입각한 분산투자를 실행하기란 결코 쉬운 일이 아니다. 더욱이 우리나라의 부동산시장은 지금껏 고성장 시대와 함께했기에 토지나 아파트에 몰빵 투자해도 만사형통이었다. 하지만 2008년 글로벌 금융위기가 터진 직후의 강남권 재건축 아파트처럼 특정지역, 특정유형의 부동산 가격이 급락을 거듭하자 자산관리 측면에서라도 포트폴리오식 부동산 투자설계가 선행되어야 한다는 목소리가 커져가고 있다.

 

빌딩에서 아파트, 토지까지 포트폴리오식 투자에 충실한 K씨: 중소기업을 경영하고 있는 K씨(59세)는 1999년 IMF 외환위기 직후에 회사를 창립한 벤처기업 1세대다. 또한 누가 봐도 부동산 부자다. 2019년 현재 그가 소유한 부동산 자산은 500억 원대에 이른다. 2001년 당시만 해도 부동산에 문외한이었던 K씨가 부동산 투자에 접근하게 된 계기는 사옥 마련에 대한 욕구였다. IMF 외환위기를 극복하고 국내 경기가 빠른 회복세를 보이자 한동안 공실로 고전했던 강남빌딩들의 사무실 임대료가 급등하기 시작했다. 당시 기업을 경영하던 K씨 역시 임대료 급등에 대한 부담으로 일이 손에 잡히지 않을 정도였다. 그러던 중 부동산 중개업자로부터 서울 강남구 역삼동 대로변에 소재한 지상 4층 규모의 빌딩이 경매로 나왔다는 소식을 듣고, 입찰에 참여해 감정가의 78% 수준인 37억 원에 낙찰 받았다. 이후 꾸준히 가격 상승이 이어지면서 2019년 현재 해당 건물의 시세는 무려 200억 원에 달한다.

 

K씨의 두 번째 부동산 투자는 2002년 3월 서울 강남구 도곡동에 소재한 노후 아파트였는데, 강남 재건축 열풍이 불기 직전이었던 까닭에 값싸게 매입할 수 있었고, 이후 2006년 준공과 동시에 무려 3배의 가격에 매각해 큰 차익을 남길 수 있었다. 이후 그의 투자는 2003년 경기도 분당신도시 구분상가 1층 매입, 2004년 경기도 동탄신도시 상업용지 매입, 2006년 서울 강남구 논현동 단독주택 매입, 2009년 충남 연기군 일대 토지 매입 등 다양한 지역, 다양한 유형의 부동산 투자로 이어졌다. 이처럼 K씨가 부동산 투자로 승승장구할 수 있었던 것은 아무리 좋아 보이는 투자물건이라도 몰빵 투자는 절대로 하지 않는다는 포트폴리오식 투자원칙을 철저히 지켜왔기에 가능한 일이었다.

 

PART 2 부자들이 말하는 백전백승(百戰百勝) 투자

 

미래가치가 높은 부동산에 투자하라

부동산에 투자해서 돈 버는 형태는 크게 2가지로 볼 수 있다. 하나는 ‘임대수익’이고, 다른 하나는 ‘매각차익’이다. 임대수익은 흔히 ‘월세’라고 불리는데, 상가나 오피스텔, 아파트형공장과 같은 수익형부동산에 투자할 때 투자 판단의 핵심기준으로 삼는다. 이때 투자자가 기대하는 임대수익률은 일반적으로 시중은행의 정기예금 금리에 1.5~2.5%를 가산한 수준에서 결정된다. 임대수익은 임차인이 임대인의 부동산을 사용하는 대가로 임대인에게 지불하는 반대급부(돈)라는 점에서 부동산의 현재가치라고 할 수 있다. 반면 매각차익은 수익형부동산은 물론, 아파트나 단독주택, 빌라, 토지와 같은 비수익형부동산에 투자할 때도 투자 판단의 주요기준으로 삼는다. 다만 매각차익의 경우 투자자가 투자를 결정할 당시에는 매각의 실현 여부 및 실현금액의 범위를 사실상 확정할 수 없다는 점에서 임대수익에 비해 불확실성(변동성)이 큰 편이다. 하지만 불확실성이 큰 만큼 기대되는 수익성도 크다는 점에서 부동산의 미래가치와 밀접하다.

 

부동산에 투자할 때 보통의 평범한 투자자들은 단기적인 안목에 갇혀 있어 눈앞의 이익에만 급급하다. 이런 이유로 당장의 높은 투자수익이 보장되지 않는 미래가치에 투자하는 것을 꺼린다. 하지만 부동산으로 큰돈을 벌어봤다는 부자들은 많이 달랐다. 당장 눈에 보이는 현재가치만 중요시하면서 임대수익률이나 저가매입에 연연하기보다는 향후 매각 시 큰 폭의 차익을 남길 수 있는 부동산, 즉 향후 발전 가능성이 크고 미래가치가 높은 부동산에 보다 큰 비중을 두고 기꺼이 투자하려고 했다.

 

임대수익보다 미래가치를 내다보고 익선동 단독주택에 투자한 L씨: 과거 한때 건축기사로 현장을 누볐던 자산가 L씨(59세). 그가 건축기사로 일했던 시절은 1990년대 초반 수도권 1기 신도시 개발과 2000년대 초중반 수도권 2기 신도시 개발이라는 초대규모의 아파트단지 건설을 중심으로 상가, 오피스텔, 아파트형공장 등 다양한 유형의 부동산들이 속속 공급되고 분양되었던 부동산시장의 최대 호황기였다. 그 당시 L씨가 맡았던 업무는 신축할 아파트나 오피스텔, 상가 등을 설계하고 인ㆍ허가를 얻을 수 있도록 자문하고 컨설팅해주는 역할이었다. 그러다 보니 자연스럽게 개발업자의 관점에서 부동산을 보고 분석할 수 있게 되었고, 부동산 투자 시 미래가치를 내다보고 과감히 투자할 수 있는 안목도 가질 수 있게 되었다. 서울 종로구 익선동 단독주택 투자사례는 부동산의 미래가치를 내다보고 신속히 매입을 결정해 자산증식에 성공한 대표적 사례였다.

 

사연은 이랬다. 은퇴 이후 전통찻집 창업을 꿈꿔왔던 L씨. 4년 전 어느 날, 부동산 중개업체 직원으로부터 좋은 가게가 나왔으니 함께 가보는 게 어떠냐는 전화를 받았다. 가보니 가게자리는 과거와 현재가 공존한다는 익선동 한옥마을이었다. 당시 익선동 한옥마을은 외국인들이 즐겨 찾는 인사동과 가까이 위치하면서 유동인구가 풍부한 도심(종로 3가)에 자리하고 있어 단독주택이 상가로 하나둘씩 변모하고 있던 중이었고, 20~30대 젊은이들의 입소문을 타고 본격적으로 알려지기 시작할 무렵이었다. 따라서 젊은이들을 대상으로 전통찻집 창업을 생각하고 있었던 그에겐 안성맞춤이었다. 게다가 임대료(월 80만 원)가 주변 시세보다 저렴했고 사용면적도 적당해 매력적으로 보였다. 가게자리가 너무나 마음에 들었던 L씨는 더 이상 창업을 미뤄야 할 이유가 없다고 생각해 임대차계약 체결과 함께 인테리어공사까지 서둘러 마침으로써 오랜 꿈을 실현하게 된 그였다.

 

현재에 만족하지 말고 위기에서 또 다른 기회를 찾아라: 그런데 얼마 후 집주인 부부가 자녀교육을 위해 캐나다로 이민을 준비 중이며, 부동산 중개업소에 매물로 내놓았다는 소식이 들려왔다. 위기는 또 다른 기회! 다음 날 L씨는 집주인을 만나 자신에게 집을 매각해달라고 제안했다. 물론 부동산 중개업소를 통해 내놓은 가격보다 저렴하게 달라고 부탁했고, 대신 매매대금을 한꺼번에 지급하겠다고 제시했다. 집주인이 매매조건에 흔쾌히 동의하면서 L씨는 자신이 그토록 갖고 싶어 했던 가게와 함께 부동산도 소유하게 되었다.

 

2015년 당시 익선동 단독주택의 대지면적은 82㎡, 건물 총면적은 60㎡인 1층짜리 단독주택이었다. 토지의 개별공시지가는 3.3㎡당 1,200만 원선이었고, 건물은 준공된 지 수십 년이 지난 상태였다. 그로부터 4년이 지난 2019년 현재, 익선동 단독주택은 시세가 2.5배 이상 오른 3.3㎡당 6,250만~6,500만 원을 호가하고 있다. 익선동 한옥마을이 불과 3~4년 만에 가격급등을 맛본 것이다.

 

한 가지 재밌는 사실은 2004년부터 추진되어온 익선동 재개발사업이 2014년 사업성 부족, 주민 간 이견, 보상문제 등으로 사실상 무산되면서 기존 한옥을 개조한 레스토랑, 카페, 찻집, 호프집, 맛집 등이 하나둘씩 들어오기 시작했다는 점이다. 급기야 20~30대 젊은이들의 SNS 입소문을 타고 특색 있는 유망상권으로 확대되어 미래가치는 계속 오르고 있다.

 

큰 수익을 내고 싶다면 역발상으로 투자하라

P씨는 지난 20여 년간 몇 차례의 역발상 부동산 투자로 평범한 직장인에서 알부자로 거듭났다. 그의 대표적인 성공작품은 단독주택에서 나왔다. 사연은 이랬다.

 

결혼과 동시에 처가가 위치한 경기도 일산 신도시를 주거지로 선택했던 P씨. 그런데 당시 그의 회사는 서울 강남 한복판에 위치하고 있어 출퇴근 스트레스가 이만저만이 아니었다. 얼마 후 그는 출퇴근으로 인한 시간낭비와 고충을 줄이고자 강남구 신사동에 위치한 조그마한 빌라 한 채를 전세로 얻어 이사하게 된다. 당시 그가 새 거주지로 선택한 동네는 지하철 3호선 신사역 이면에 위치해 있었으며, 단독주택, 연립주택, 상가건물 등이 혼재한 곳이었다. 그로부터 몇 년 후 IMF 외환위기가 찾아왔고, 그의 직장생활 역시 고달픔의 연속이었다. 그러던 중 어느 날 동네 부동산 중개업자로부터 대지 215㎡(65평)짜리 2층 단독주택이 집주인의 사업 실패로 급매물로 나왔다는 이야기를 듣게 되었다.

 

남들이 투자를 꺼리는 시점이 우량 부동산을 값싸게 매입할 적기: P씨가 알아본 바에 따르면, 해당 지역은 상권이 확장되어 있어 해당 단독주택 역시 향후 상가주택으로 용도변경될 가능성이 컸고, 만일 그렇게만 된다면 매물로 나온 단독주택의 시세는 최소 2배 이상 오를 수밖에 없었다. 문제는 단독주택이 매물로 나온 시기가 IMF 외환위기가 절정에 달했던 1998년 하반기라는 점이었다. 당시 부동산시장상황은 최악이라고 말할 수 있을 정도였고, 일반 대중들에게 부동산 투자는 기피대상으로 각인되었던 시기였다. 하지만 그의 생각은 달랐다. IMF 외환위기 여파로 남들이 부동산 투자를 꺼리는 시점이야말로 우량 부동산을 가장 값싸게 매입할 수 있는 적기이며, 더욱이 집주인의 피치 못할 사정상 급매물로 나왔다는 점에서 매력적인 투자대상으로 판단했던 것이다. 말 그대로 역발상 투자였다. 결과적으로 그의 판단은 옳았다. 해당 지역은 2005년 이후 상권이 크게 확장되면서 우리나라 최고의 상권 중 하나인 ‘가로수길ㆍ세로수길 상권’으로 변모했으니 말이다.

 

몇 해 전 P씨는 당시 매입했던 단독주택을 헐고 공사비 7억여 원을 투입해 5층 규모의 상가빌딩으로 재건축했다. 주변 부동산 중개업자들에 따르면, 신축된 상가빌딩의 시세는 최소 70억 원 이상을 호가하고 있다. 또한 임대수요가 풍부해 매월 1,750만 원의 임대수익을 기대할 수 있게 되었다. P씨가 1998년 말 매입했던 당시의 가격이 5억 원 선이었고, 이후 재건축 공사비 7억 원을 추가하더라도 480% 이상의 수익률을 확보한 매우 성공적인 역발상 투자사례다.

 

PART 3 부자들의 선견지명(先見之明) 투자

 

숲을 먼저 보고 나무를 보라

“숲을 먼저 보고 나무를 보라”는 말은 주식시장에서 많이 인용되어 사용되고 있지만, 부동산시장이라고 예외일 순 없다. 부동산에 투자할 때 거시적 안목에서 숲을 먼저 본 후 미시적 시각으로 나무를 꼼꼼히 살펴봐야 예기치 못한 낭패를 피할 수 있기 때문이다. 부동산시장에서 거시적 안목은 정치, 경제, 사회, 문화, 교육, 제도, 법률, 도시계획 등 다양하고 복합적인 환경 속에서 이를 종합적으로 해석하고 분석하면서 길러지는 반면, 미시적 시각은 꼼꼼한 상권분석, 시세조사, 물건조사, 현장답사 등을 통해 얻을 수 있다.

 

개개의 물건에 연연하기보다는 부동산시장과 부동산경기를 내다봐라: 평범한 직장인이었던 M씨가 본격적으로 부동산 투자에 관심을 갖게 된 것은 1978년 하반기부터였다. 당시는 정부의 주도로 강남개발이 본격화되기 시작한 시점이기도 했다. 평소 경제동향 및 정부정책에 관심이 많았던 그에게 강남 개발은 정부의 강력한 의지에 따라 시작된 도시계획이면서 산업화 및 도시화로 가는 필연적인 과정인 만큼 부동산에 투자할 수 있는 골든타임이었다.

 

그의 첫 번째 투자대상은 서울 서초구 반포동에 소재한 단독주택이었다. 준공된 지 8년 지난 2층짜리 단독주택이었지만 대지면적이 495㎡인 마당이 꽤 넓은 집이었다. 당시 그는 반포동 단독주택에 과감히 투자하기로 결심한 이유는 대지면적이 넓어 철거 후 재건축 시 가치상승이 기대되며, 자동차로 한남대교를 넘어가면 종로ㆍ을지로ㆍ명동 등 도심 진입이 용이하다는 점 때문이었다. 하지만 무엇보다 도보 10분이면 이용할 수 있는 지하철이 개통되면 서울권 전역이 강남 중심으로 재편될 것이라는 확신이 들었기 때문이었다.

결과적으로 M씨의 판단은 옳았다. 그의 예측대로 2000년대 이후 서울의 중심상권은 강남역으로 재편되었고, 아울러 2010년 이후로 지하철 9호선 신논현역이 도보 3분 거리에 근접 개통됨에 따라 이 지역의 부동산 가격은 부르는 게 시세일 정도로 급등했다. 몇 해 전 그는 반포동 단독주택을 시세에 맞춰 건축업자에게 매각한 후 그 자금을 기반으로 인근에 5층짜리 상가주택을 매입했다. 경기불황과 저금리 기조가 장기화될수록 임대용 부동산이 대세일 거라는 판단 때문이었다. 무엇보다 상가주택 5층에 거주하면서 매월 1,200만 원 전후의 임대수익을 올릴 수 있게 되어 만족도가 높다. 숲을 먼저 보고 나무를 보았던 그의 혜안이 놀라울 뿐이다.

 

저성장 시대에 맞춰 투자 마인드를 바꿔라

지난 수년간 대한민국의 경제성장률은 평균 2.5~3.0% 수준에서 머물러 있다. 물론 2019년에도 별반 달라 보이지는 않는다. 최근 국내외 유수의 기관들은 연초 예측했던 경제성장률 수치보다 더 낮은 2.1~2.5% 선으로 전망하고 있다. 문제는 이런 저성장 추이가 앞으로도 상당기간 이어질 가능성이 높다는 점이다. 따라서 자의든 타의든 이제는 부동산 투자자도 저성장 시대에 맞춰 새로운 마인드로 갈아타야 할 때로 보인다.

 

저성장 시대가 고착화되며 부동산시장의 패러다임마저 바뀔 것: 대한민국에 저성장 시대가 고착화된다면 부동산시장은 어떻게 변할까? 한 가지 분명한 사실은 기존의 고성장 시대와는 근본적으로 다른 새로운 변화를 겪게 될 것이며, 이는 부동산시장의 투자 패러다임마저 바꿀 것이라는 점이다. 일례로 주거용 부동산시장의 경우 규모적 측면에서 다운사이징화, 입지적 측면에서 직주근접화, 이용적 측면에서 공유경제화가 더욱 심화될 것으로 보인다. 상업용 부동산시장의 경우 수익성에 대한 기대치는 다소 낮아지더라도 환금성이 투자 여부를 판가름하는 잣대가 될 것으로 예상된다. 실제로 부동산 투자에 관심 많은 자산가들 역시 저성장 시대를 맞아 과거와는 다른 투자패턴을 찾아가고 있었다.

 

유형 1 분산투자를 통해 위험률을 낮춰라: 부동산 투자로 갑부가 된 K씨는 1970~1990년대 미개발된 토지에 투자해 큰돈을 벌었다. 투자대상지역 역시 서울 강남 및 경기도 용인에 집중되었는데, 운 좋게도 훗날 이들 지역이 대규모 택지개발사업으로 전격 수용되면서 거액의 토지보상금을 챙길 수 있었다. 물론 당시는 매년 경제성장률 10%를 넘나들었을 정도로 고성장을 질주하고 있었고, 이에 발맞춰 신도시 개발 붐이 한창이었기에 가능했던 일이었다. 하지만 그도 한때는 잘못된 부동산 투자로 시련을 겪었다. 20여 년 전, 평소 알고 지내던 건축업자를 통해 서울 서초구 방배동 고급빌라 5채에 몰빵 투자했다가 금전적 손해는 물론, 정신적으로도 큰 고통을 받았던 뼈아픈 기억을 가지고 있었다. 그때 이후로 K씨는 부동산에 투자할 때 반드시 유형별(아파트, 오피스텔, 상가, 토지 등), 지역별 분산투자를 기본원칙으로 삼아 성공적인 투자를 이어가고 있다.

 

유형 2 양도차익보다 임대수익에 무게중심을 둬라: 수익형부동산을 매입해 은퇴 이후를 준비하려는 대기업 임원 L씨(58세). 베이비부머 세대인 그에게 이른바 ‘100세 시대’는 축복이기보다는 또 다른 걱정거리일 뿐이다. 사실 그가 대리나 과장일 때만 해도 대한민국은 고성장 시대를 달리고 있었기에 당장 은퇴 이후를 걱정할 필요는 없었다. 하지만 지금은 다르다. 저성장 시대에 접어들면서 안정적인 일자리는 감소하고 조기퇴직이 늘고 있는 반면, 국민연금마저 재원부족 등의 이유로 지급시기를 늦추려고 한다. 직장인들이 은퇴 이후를 걱정하지 않을 수 없는 현실이다. 저성장 하에서는 가처분소득이나 실질구매력의 증가로 인한 부동산의 가치상승을 기대하기가 쉽지 않다. 따라서 단기간 내 양도차익만을 노리고 투자하기보다는 중장기적인 관점에서 임대수익에 보다 큰 비중을 두고 투자하는 게 좋다. 더 이상 고성장을 기대할 수 없는 만큼 부동산 투자에 임하는 자세도 분명 달라져야 할 것이다.

유형 3 환금성이 뛰어난 부동산에 투자하라: 인터넷 쇼핑몰사업으로 신흥부자의 반열에 오른 P씨(39세). 30대 초반, 인터넷 쇼핑몰사업으로 큰돈을 모은 그녀의 요즘 관심사는 사세 확장에 따른 사옥 빌딩의 매입이다. 일부 대출을 포함해 100억 원 안팎의 자금을 투자하되 수도권 외곽보다는 임대수익률이 높은 서울 강남구 신사동 가로수길이나 서울 마포구 서교동 홍대입구처럼 상권이 뛰어난 도심지에 입지하길 원한다. 과거와 달리 대한민국이 저성장 시대에 접어든 만큼 수익성에 비중을 두고 접근하기보다는 유사시 빠른 현금화가 가능한지 여부, 즉 환금성에 더 큰 비중을 두고 투자하려는 생각에서다. 저성장 시대가 부동산 투자 마인드마저 바꿔버린 셈이다.

 

PART 4 부자들로부터 배우는 투자습관

 

게으른 부동산 부자는 없다

젊은 시절 L씨는 서울 마포구 공덕시장 인근에서 돼지갈비식당을 운영했다. L씨의 식당은 항상 손님들로 문전성시를 이루었다. 요즘 흔히들 말하는 대박집이었다. L씨는 매우 부지런한 사람이었다. 언제나 새벽에 일어나 하루일과를 시작했고, 또 그런 반복적인 일상을 기꺼이 받아들였던 그였다. 현재 칠순을 넘긴 L씨는 고령의 나이에도 아직까지도 부동산 투자에 많은 관심을 가지고 있고, 또 발품 파는 현장답사를 즐기고 있다. 결국 그런 부지런한 습관 덕분에 큰돈을 벌 수 있었다.

 

발품 팔이 현장답사가 매번 좋은 결과 가져와: L씨의 발품 파는 습관은 특히 토지 투자에서 빛이 났다. 지금으로부터 27년 전 어느 날, 그는 한 토지 전문 중개업자로부터 상속문제 때문에 급매물로 나온 충남 당진군에 소재한 땅을 총 9,100만 원에 매입할 것을 권유받았다. 이 땅에 관한 사전정보가 전혀 없어 쉽게 결정할 수 있는 사안은 아니었지만 그는 부지런히 발품을 팔았고 중개업자로부터 제안을 받은 지 열흘 만에 매입했다. 그리고 L씨의 투자결정은 옳았다. 그가 토지를 매입한 지 얼마 되지 않은 1992년 우리나라는 중국과 국교가 수립되면서 본격적으로 ‘서해안시대’를 선언했다. L씨가 투자한 충남 당진 일대는 2005년을 전후로 공장 및 물류창고 설립, 아파트 개발붐 등이 크게 일었고, 지금까지도 우리나라 서해안 개발붐의 한 축으로 자리하고 있다. 2019년 현재. 그 땅의 시세는 3.3㎡당 100만 원을 호가하고 있어 27년 만에 83배 이상 상승한 75억 6천만 원에 달한다. 부지런함이 초대박을 가져온 셈이다.

 

부동산 투자는 반드시 발품 팔이 현장답사가 선행되어야 하고, 또 반복적으로 실행되어야 하기 때문이다. 일반적으로 게으른 사람은 부동산 투자에 앞서 반드시 실행되어야 할 현장답사를 소홀히 하거나 외면하기 쉽다. 특히 토지에 투자하는 경우라면 현장답사가 매우 중요하다. 하지만 게으른 사람은 현장답사를 귀찮게 여긴다. 이런 사유로 게으른 사람은 기획부동산업체로부터 땅 사기를 당하는 경우가 많다. 기획부동산업체의 입장에서 부지런한 사람은 기피대상이지만, 게으른 사람은 흔히들 말하는 ‘호갱님’일 뿐이다.

 

부동산을 취득할 때 부부공동명의를 활용하라

부자들이 자주 사용하는 부동산 절세방법 중 부부공동명의를 활용하는 것이다. 일반적으로 부부공동명의를 활용하면 양도소득세, 종합부동산세, 종합소득세 등을 절감할 수 있다.

 

주거형부동산 절세 - 고가 아파트를 부부공동명의로 등기해 절세한 Y씨: 얼마 전 Y씨는 지난 20여 년간 살았던 서울 서초구 잠원동 아파트를 매각하고 서초구 반포동 소재 고가 아파트를 40억 원에 매입했다. 다만 소유권이전등기는 절세 차원에서 부부공동명의를 활용했다. 부부가 공동명의로 등기하면 종합부동산세, 양도소득세를 절약할 수 있다. 매년 납부하는 종합부동산세의 경우 배우자와 합산하지 않고 각자 별도로 과세하기 때문에 적지 않은 금액을 절세할 수 있다. 더욱이 정부는 9ㆍ13부동산 대책을 통해 다주택자와 고가 아파트 보유자를 대상으로 종합부동산세를 강화시킬 것이라고 예고했다. 실제로 Y씨의 경우 종합부동산세는 Y씨 단독명의로 등기할 때보다 최소 1천만 원 이상 절감될 것으로 예상된다. 부부공동명의를 활용하게 되면 종합부동산세를 절감할 수 있고, 추후 부동산을 매각할 때 양도소득세마저 절감할 수 있기 때문이다.

 

부자들에게는 그들만의 투자원칙이 있다

필자는 그 동안 만났던 대한민국의 내로라하는 수많은 부자들로부터 한 가지 공통점을 발견할 수 있었다. 그것은 다름 아닌 “부자들에게는 그들만의 투자원칙이 있다”는 것이었다. 비록 서로 다른 생각과 모습을 보였지만, 부자들은 부동산에 투자할 때 저마다 자신만의 투자원칙과 소신을 간직하고 있었다는 점에서는 똑같아 보였다.

 

* 남들이 ‘노’라고 대답할 때 ‘예스’라고 응답한다.

* 값싸게 매입하는 것이 최고의 부동산 투자다.

* 달걀을 한 바구니에 담지 않는다.

* 현재가치가 아닌 미래가치에 투자한다.

* 부동산시장에서도 타이밍에 투자한다.

* 먼저 의심하고 직접 눈으로 확인한다.

* 상황에 맞게 전문가를 활용한다.